リフォーム工事の欠陥
はじめに
建物のリフォーム工事を行った結果、建物に欠陥（瑕疵）が生じ、再工事が必要となる場合があります。 こうした場合、リフォーム工事の発注者としては、工事の請負人に対して、瑕疵の修補や損害賠償、契約解除による工事代金の返還を請求することができる場合があります。
リフォーム工事の場合、新築建物の建築工事とは異なり、既存の建物の状態を前提に工事が行われることから、リフォーム工事前の建物の状態や、リフォーム工事契約の内容等について留意が必要となります。
請負人に対する責任追及
工程が終了していない場合
リフォーム工事の発注者と請負人（リフォーム業者）との間の工事請負契約において予定されている工程が終了していない場合は、債務不履行（契約違反）の問題となります。
この場合、発注者は、請負人に対して、請負契約に基づき、残余の工事を施工するように請求することができ、発注者からの催告にも関わらず工事を行わないのであれば、リフォーム工事を解除することができます。
また、請負人が予定されている工程を施工しないことによって発注者に損害が発生したのであれば、発注者は、請負人に対して、債務不履行（契約違反）を理由として損害賠償を請求することができます。
工程が終了している場合
リフォーム工事契約において予定されている工程が終了している場合には、請負人の瑕疵担保責任の問題となります。
この場合、請負人に対して責任追及するための要件としては、リフォーム工事に「瑕疵」があることが要件となります。 「瑕疵」とは、（１）通常有する品質を欠く場合、及び、（２）契約で特に定めた品質を欠く場合を意味しており、訴訟等においては、多くの場合、「瑕疵」の存否が争点となります。
リフォーム工事に瑕疵がある場合、発注者は、請負人に対して、瑕疵の修補や、損害賠償を請求することができます。 請負人に対して損害賠償を請求する場合、瑕疵により必要となった再工事の工事費用や、工事期間中の代替住居の居住費用等を損害として請求することが考えられます。
また、リフォーム工事の瑕疵が存することによって、契約の目的を達することができないといえるような場合には、リフォーム工事を解除した上で、工事費用の返還を請求することができます。
リフォーム工事の欠陥のポイント
リフォーム工事は、新築工事等の場合とは異なり、既存の建物が存在することを前提に工事が行われます。 また、工事の内容については、小規模修繕から増改築に至るものまで多様であり、個別の事案ごとに、リフォーム工事契約の内容が異なります。
こうしたことから、リフォーム工事に関して請負人に瑕疵担保責任等を追及するに際しては、リフォーム工事着工前の建物がどのような状態であったのか、また、リフォーム工事契約がどのような内容であったのかという点が大きなポイントになります。 すなわち、建物に特定の欠陥が生じている場合に、当該欠陥がリフォーム工事の瑕疵といえるためには、欠陥の原因とリフォーム工事契約の内容を特定したうえで、欠陥がリフォーム工事に起因するものであることを主張・立証しなければなりません。
例えば、リフォーム工事後の建物に雨漏りや床の傾き等の欠陥現象が生じている場合であっても、これらの欠陥がリフォーム工事前から存在しており、新築工事の瑕疵に起因するものである場合には、リフォーム工事の瑕疵は認められず、リフォーム工事の請負人に対する責任追及は認められません。
また、リフォーム工事前の既存建物が建築基準法に違反している状態にあり、リフォーム工事契約において不適法部分の是正が契約の内容に含まれていない場合には、リフォーム工事後に建築基準法違反が是正されていなかったとしても、リフォーム工事の瑕疵は認められません。 逆に、リフォーム工事前には建築基準法に適合している状態であったにも関わらず、リフォーム工事によって建築基準法に違反する状態になったという場合には、リフォーム工事の瑕疵が認められる可能性が高いと思われます。
この記事を書いた人
弁護士 利根川竜一（ロイヤルナイト法律事務所）
弁護士登録から現在まで、不動産問題と建築トラブルに特化し、法律顧問サービス、リスクマネジメント、トラブル対応等の業務に取り組んできました。不動産業者の方からのご相談には数多くの対応実績がございます。お気軽にご相談ください。