購入建物の欠陥
はじめに
建売住宅やマンションなどを購入し、購入後に建物に欠陥が存在することが判明した場合、買主は、購入建物の売主に対して、欠陥の修理費用等の損害賠償を請求したり、また、契約を解除したりすることができる場合があります。
また、建物の欠陥が重大な欠陥である場合には、契約関係にはない設計者や施工者、監理者などに対して損害賠償を請求することが出来る場合があります。
売主に対する責任追及
売買契約に基づく瑕疵担保責任の追及
（１）瑕疵担保責任の要件
建物に存在する欠陥が「隠れた瑕疵」に該当する場合、買主は、売主に対して、売買契約の瑕疵担保責任を追及することができます。
「瑕疵」とは、（１）建物が通常有する品質を欠く場合、及び、（２）契約で特に定めた品質を欠く場合を意味しています。いかなる欠陥が「瑕疵」に該当するかについては、裁判においては、建築基準法等の法定の要件や、設計図書で定められた内容、標準的な施工水準等を基準にして判断されることとなります。
また、「隠れた」瑕疵であると言えるためには、買主が売買契約の締結時に、瑕疵を知らず、また、知ることができなかったことが必要であるとされています。具体的には、一般的な取引上の注意義務を以てしても気づくことのできないような瑕疵であったか否かが、判断基準となります。
（２）瑕疵担保責任の効果
買主は、建物に隠れた瑕疵がある場合、売主に対して、瑕疵の修補費用等の損害賠償を請求することができます。 また、買主は、建物に瑕疵が存在することにより、売買契約の目的を達成できないような場合には、売買契約を解除して、売買代金の返還を請求することができます。
不法行為に基づく損害賠償請求
建物の売主が不動産建設販売会社であり、自ら建築した建物を売却したような場合においては、請負人と同様に、売主が自ら建物の瑕疵を作出しているといえます。 したがって、このような場合、瑕疵の作出について、売主に故意又は過失があり、これによって買主に損害が生じているのであれば、買主は、売主に対して、不法行為を理由として損害賠償を請求することができる場合があります。
設計者、施行者、監理者に対する責任追及
売買契約の場合、買主は、建物の設計者や施工者、監理者との間においては契約関係はないため、契約に基づいて瑕疵担保責任や債務不履行責任などを追及することはできませんが、瑕疵が重大な場合には、不法行為を理由として損害賠償を請求することができる場合があります。
近時の裁判例では、建物の設計者や施工者、監理者は、建物の建築に当たり、契約関係にはない建物利用者や隣人、通行人等に対する関係でも、当該建物に、建物としての基本的な安全性が欠けることがないよう配慮すべき義務を負い、建物としての基本的な安全性を欠く瑕疵がある場合には、不法行為が成立すると判断されています。
したがって、建物に「建物としての基本的な安全性」を欠く重大な瑕疵があり、これによって買主が損害を被った場合には、買主は、設計者等に対して、不法行為に基づき損害賠償を請求することができる場合があります。
この記事を書いた人
弁護士 利根川竜一（ロイヤルナイト法律事務所）
弁護士登録から現在まで、不動産問題と建築トラブルに特化し、法律顧問サービス、リスクマネジメント、トラブル対応等の業務に取り組んできました。不動産業者の方からのご相談には数多くの対応実績がございます。お気軽にご相談ください。