不動産問題のご相談
家賃滞納
家賃滞納による建物明け渡しの請求は、数ある不動産トラブルの中で、最も頻繁に起こりうるトラブルの類型です。 賃貸物件のオーナーの皆様にとって、家賃の支払見込みのない賃借人を放置することは、物件の有効活用を阻害されるだけでなく、他のトラブルの遠因にもなり得ることから、早期に対応することが望ましいと思われます。
建物明け渡し
賃貸中の物件において、賃借人が家賃を滞納している場合や、物件を無断で第三者に転貸している場合、契約で定められた目的以外の方法で使用している場合等、賃借人に契約違反（債務不履行）がある場合、賃貸人としては、賃貸借契約を解除して明け渡しを求めることができます。 こうした場合において、賃貸人の方としては、問題のある賃借人との契約を早期に終了することは、物件の有効活用に資すると思われますので、弁護士に紛争解決を依頼するメリットは非常に大きいと思われます。
立ち退き紛争
賃貸借契約における賃貸人が、建物の建て替えや取り壊し、若しくは、自己使用の必要性等の理由から、契約違反等の落ち度のない賃借人対して、契約期間の満了等を理由として建物からの立ち退きを求める場合、借地借家法上、賃貸人側に立ち退きを求める「正当事由」が必要とされており、立退き料の支払いが必要となる場合があります。 こうした場合において、賃貸人側としては、迅速な立ち退きを実現し、物件の開発等に予定通り着手する必要がありますので、立ち退き交渉を弁護士に依頼することによって、早期の立ち退きを可能にするというメリットがあります。 また、立ち退きを求められる賃借人側としては、弁護士に依頼することで、賃貸人から、適切な金額の立ち退き料の支払いを受け、立ち退き後の生活や営業利益を確保することができるというメリットがあります。
家賃交渉（賃料増額請求）
建物の賃貸借契約における家賃（賃料）は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借契約で定められますが、賃貸借契約締結の時点から期間が経過することで、家賃の金額が、租税等の増減や経済情勢の変動により不相当になることや、近隣の賃料相場と比較して不相当になることがあります。 このような場合、借地借家法上、物件の賃貸人が、賃借人に対して、家賃の増額を請求することができるがあります（これを「賃料増額請求」といいます）。 家賃の増額を適切・確実に行うことで、賃貸人の方としては、物件の価値に対して、適正な利回りを確保することが可能となり、資産を有効に活用することが可能となります。
不動産売買トラブル
不動産の売買契約は、売買契約の目的となる不動産が一般的に高額であり、また、各物件ごとに個別性があることから、他の取引に比して、慎重に取引が行われています。 しかしながら、不動産売買契約において、契約の相手方が契約内容を履行しない場合や、物件に欠陥（瑕疵）が存在することが判明した場合など、法的なトラブルが生じ得る場合も多々存在します。 トラブルの類型や個別の事情により取るべき対応は異なりますので、依頼者の方の権利・利益を最大化できるように、個別の事情に即した方針、及び戦略をご提案させていただきます。
不動産仲介トラブル
不動産の売買や賃貸借などの取引を行う場合、多くの場合、仲介業者の仲介によって契約が成立します。 不動産仲介取引におけるトラブルとしては、買主や賃借人が、仲介業者に対して、仲介業者としての説明義務や注意義務違反などを理由に損害賠償を請求する場合や、仲介手数料の支払いを拒否する場合などが生じています。 こうした事案に関しては、仲介業者の皆様としては、損害賠償や仲介手数料などの経済的な利益は勿論のこと、営業上の信用に関わる問題でもありますので、弁護士に相談の上で方針を策定することが望ましいかと思われます。 また、紛争の発生を未然に防止するという観点からは、日々の業務において、常にトラブルのリスクを意識するとともに、リスクに関する疑問等が生じた際には、取引実行前に弁護士に法的リスクの存否や代替案について相談することが重要となります。
マンション紛争
マンションなどの区分所有建物においては、多数の区分所有者の権利関係が交錯しており、また、生活環境も密になることから、区分所有者間のトラブルが生じやすい環境であり、現実に、管理費の支払いや、専有部分・共有部分の使用方法等を巡り、多数のトラブルが起こっています。 区分所有者間のトラブルについては、一次的にはマンションの管理組合が対応していると思われますが、トラブルの程度や態様が著しい場合には管理組合による対応が難しい場合があるかと思われますので、弁護士に相談して対応を協議することが、トラブルの早期解決につながるかと思われます。 また、トラブルの長期化・深刻化を防ぐという意味では、トラブル発生の初期において弁護士に相談し、適切な初期対応を取るということが非常に有益であると考えられます。
借地権トラブル（借地非訟）
建物の所有を目的とする賃借権や地上権（これらを借地権といいます。）の場合、借地借家法で存続期間が最短３０年間と定められており、存続期間が長期間にわたることから、借地契約の締結後の事情変化により借地条件の変更が必要となる場合や、また、借地上の建物の譲渡に伴い、借地権の譲渡・転貸について借地権設定者（賃貸人）の承諾が必要になる場合があります。 こうした時に、当事者間の協議によって借地契約の変更合意ができない場合や、借地権設定者から借地権の譲渡・転貸に関する承諾が得られない場合に、借地人は、裁判所に対して、借地条件の変更や、借地権設定者の承諾に代わる許可を求める申立を行うことが出来る場合があります。 このような借地条件等に関する事件を「借地非訟」といい、借地借家法等において、通常の民事訴訟とは異なる手続きが定められています。
共有不動産問題
不動産が複数の共有者により共有状態にある場合、共有者間の意見が対立することにより、共有不動産が十分に利用・管理されず、有効活用が阻害されてしまう場合があります。 このような場合、不動産の共有者は、他の共有者に対して、不動産の共有物分割請求を行うことができます。 共有物分割請求訴訟は、共有者による共有不動産の自由な支配を実現し、共有不動産の経済的効用を十分に発揮させるという観点から、非常に有用性の高い制度であるので、不動産の共有者間のトラブルの際には、利用を検討する価値があるかと思われます。
境界・私道トラブル
境界や私道に関するトラブルは、日常生活に密接したトラブルであり、また、当事者間の感情的な対立が根深くなることが多々あることから、当事者間の自主的な解決が難しいトラブルの類型であると考えられます。 そのため、境界や私道のトラブルが生じている場合には、民事訴訟や行政上の制度を活用し、専門家等の関与の下、解決を目指すことが望ましいかと思われます。
この記事を書いた人
弁護士 利根川竜一（ロイヤルナイト法律事務所）
弁護士登録から現在まで、不動産問題と建築トラブルに特化し、法律顧問サービス、リスクマネジメント、トラブル対応等の業務に取り組んできました。不動産業者の方からのご相談には数多くの対応実績がございます。お気軽にご相談ください。